facebook pixel

Zakaj so cene nepremičnin v Ljubljani tako visoke?

Cene stanovanj v Ljubljani so od leta 2015 zrasle za 37%. Leta 2018 je bilo treba v povprečju odšteti 2.770€ na kvadratni meter za ljubljansko rabljeno stanovanje. Zakaj so cene tako poskočile in kaj lahko naredimo?
#1 - Zakaj so cene nepremičnin v Ljubljani tako visoke?

 

Poskok cen nepremičnin v Ljubljani je kombinacija vzrokov:

  • Izhodišče je, da smo trg nepremičnin popolnoma prepustili prostemu trgu.
  • Od začetka krize leta 2008 se praktično ni gradilo novih stanovanj, saj ljudje niso odločali za nakup stanovanj, ker so bili časi "nepredvidljivi". Cene so do 2015 padale do povprečnih 2.000€/m2.
  • Obrat se je zgodil leta 2017, ko je postalo jasno, da je krize konec, več je bilo služb, krediti so bili zelo ugodni (obrestne mere so bile nizke in fiksne)
  • Država se je v času krize še bolj centralizirala. Poenostavljeno povedano, če kje, je bilo v Ljubljani mogoče dobiti službo.
  • Ljubljano je v zadnjih letih zajel turistični bum, cca. 1.000 stanovanj se namenja za oddajo turistom. To pomeni 1.000 stanovanj manj za ljubljanske prebivalce.
  • Obresti za depozite na bankah so skoraj 0%, zato se denarja "ne splača šparati". 
  • Stanovanjski skladi so gradili stanovanja, ki so jih lahko prodali s profitom po visokih tržnih cenah. Niso gradili neprofitnih stanovanj, ki bi uravnavale cene nepremičnin. 

 

Prosti trg pa deluje tako: Ni pomembno, če si vsak na trgu lahko privošči eno določeno stanovanje. Dovolj je, če si ga lahko privošči 1 kupec. Če si ga lahko privoščita dva ali več kupcev, potem se bo prodalo tistemu, ki bo ponudil več. Cena se torej zviša. In na trgu nepremičnin je zaradi zgornjih vzrokov veliko ljudi, ki ponudijo več. Tako se cene višajo. 

Stanovanjski skladi napovedujejo gradnjo novih stanovanj, vendar premalo in prepozno. 

Vprašanje je, če bo to dovolj, da se bodo cene sploh kaj znižale, saj gospodarstvu kaže dobro, turizem raste, Ljubljana je vedno bolj zanimiva za tujce in za Slovence izven Ljubljane.

 

“Moj prijatelj pravi, da bodo cene strmoglavile!”. Pa bodo res? 

V času največje svetovne in slovenske gospodarske krize leta 2008, ki jo je povzročil ravno nepremičninski špekulativni balon (v ZDA), so cene nepremičnin v Sloveniji padle za največ 25%. Zdaj so cene nekaj nad ravnjo iz 2007, ampak je trenutno BDP na prebivalca v Sloveniji več kot 25% večji. Pričakovati, da bodo cene kar strmoglavile, je nerealno. Cene bi najbrž lahko padle zgolj zaradi globalne gospodarske krize. Nekateri ekonomisti jo napovedujejo in najbrž imajo prav. Problem je le, da nihče ne ve kdaj se bo kriza zgodila. Bo to naslednje leto, čez 3 leta, čez 5 let, čez 10 let, čez 50 let? Bo kriza sploh takšna kot si jo zdaj predstavljamo? Verjetno ne, saj se ekonomija na krize, ki jih pričakuje zna zavarovati. Kaj če bo kriza podnebno ekološka, ne pa gospodarska? Vemo sploh kako bo takšna kriza vplivala na cene nepremičnin? Bo v podnebno ekološki krizi povpraševanje po nepremičninah večje izven mesta, ali morda celo še bolj znotraj mesta? Se vam ne zdi vse to preveč špekulativno?

Naš nasvet je, da kupite nepremičnino, če in takrat, ko jo rabite za lastno bivanje in to takšno kot si jo lahko privoščite. Čakati na to, da bodo cene padle je enako, če ne bolj tvegano kot nakup. Namreč, kaj če se bodo cene dvigale še naslednjih 20 let? Posledično se bodo višale tudi najemnine in to bo povečevalo verjetnost, da si stanovanja, ki si ga lahko danes privoščite, ne boste več mogli privoščiti. Na drugi strani, če se bo zgodil padec cen nepremičnin, se bo zgodil zaradi bistvenega poslabšanja gospodarskega stanja v državi in okolici. To bo povečalo verjetnost, da bomo njeni prebivalci imeli manj služb in nižje plače, torej relativno gledano ne bomo na boljšem pri nakupu nepremičnine. Cene bodo nižje, vendar bomo imeli tudi kupci manj denarja (zaradi česar bodo pravzaprav cene nepremičnin v osnovi nižje).

 

Kaj narediti, če si ne morete privoščiti nobene nepremičnine?

Prosti trg, ki smo ga naivno in brezkritično spustili na trg nepremičnin (pa tudi v zdravstvo, šolstvo, bančni sistem, itd. če smo že pri tem), pravi, da ste si sami krivi. Če si česa ne morete privoščiti kupiti, tega ne morete imeti. Če si ne morete privoščiti privatnega zdravnika, počakajte 11680 dni na pregled v UKC. Če si ne morete privoščiti šolnine za boljše šole, boste slabo izobraženi. Če si ne morete privoščiti strehe nad glavo, boste brezdomec, ali morda, če boste imeli "srečo", živeli v otroški sobi hiše vaših staršev. 

Če se vam to ne zdi v redu, razmislite kdo ima moč, da stvari spremeni. 

Politika, ne glede na to koliko nam lahko gre na živce, je vzvod sprememb demokratične družbe. Politika lahko decentralizira državo. Namesto nesmiselne nove ljubljanske obvoznice za 1 milijardo evrov lahko zgradi 10.000 stanovanj izven Ljubljane, vsako veliko 100m2. Ja, 10.000! Pa ker jih toliko niti ne rabimo, lahko polovico tega zneska porabi za nekaj novih vlakov, ki ne bodo iz Maribora v Ljubljano rabili 3 ure. Pa ker toliko vlakov spet ne rabimo, lahko v Mariboru ali Murski soboti investira v znanstveno raziskovalni center umetne inteligence z dodatnimi 200 milijoni evrov za startupe iz tega področja. Pa ker 200 milijonov morda startupi niti ne rabijo, lahko...

Demokracija daje moč v roke volivcev. Če mislite, da je problem v od samega hudiča poslanih migrantih, boste volili takšne politike, ki bodo reševali ta problem. Če mislite, da je problem v tem, da nima vsak državljan svoje strehe nad glavo, se osredotočite na to. 

Politika naj namesto ograj gradi stanovanja. Bomo vsi na boljšem.